شددت تاتيانا ليسكوفا، المديرة المساعدة لشؤون الشركات في دول مجلس التعاون الخليجي في وكالة «ستاندرد آند بورز» العالمية للتصنيفات الائتمانية «إس آند بي جلوبال» على أن «قطاع العقارات السكنية في دبي حقق انتعاشاً قوياً للغاية على مدى السنوات الثلاثة الماضية منذ 2020، مع زيادات سنوية في الأسعار مكونة من رقمين، متفوقاً على معظم الأسواق الأخرى على مستوى العالم، وخاصة في المواقع المميزة».
وأضافت في حديث ل«الخليج»: «تعتقد الوكالة أن القطاع العقاري في دبي يقترب من أعلى مستوى وصل له، حيث ذكرت تقارير أن أسعار الفلل تتجاوز مستويات الذروة السابقة، في حين ما زال متوسط أسعار الشقق أقل بنسبة 10% إلى 20% من أسعار الذروة السابقة، بسبب فائض العرض التاريخي».
وأشارت إلى أن «مطوري العقارات في دبي سجلوا نمواً في مبيعات العقارات على المخطط على مدى السنوات الثلاثة الماضية، مسجلةً رقماً قياسياً في عام 2023، بدعم من الطلب القوي للغاية من المشترين الدوليين، فضلاً عن الاهتمام الإقليمي المدعوم بتحسن أسعار النفط. كما حقق المطورون زيادة كبيرة في الإيرادات، ما يوفر لهم قراءة جيدة لإيراداتهم المستقبلية خلال السنتين أو الثلاثة القادمة».
- العقارات السكنية
وتوقعت ليسكوفا تباطؤ نمو العقارات السكنية في دبي بعد 18 شهراً، لكننا نعتقد أن النمو السكاني، إضافة إلى النشاط الاقتصادي الصحي الذي يؤدي إلى نمو الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 3% تقريباً في عام 2024، سيؤدي إلى استقرار النمو أو إلى احتمال تصحيح طفيف. وتتوقع الوكالة، بحسب ليسكوفا أن «تتباطأ الزيادات في أسعار العقارات السكنية خلال 12 إلى 18 شهراً القادمة، مع اقتراب السوق من الاستقرار»، مشيرة إلى أن «قطاع التطوير العقاري يعد قطاعاً دورياً، وهو يعتمد على الظروف الاقتصادية العامة التي نتوقع أن تكون داعمة في دبي، ولكنها أكثر تحدياً على مستوى العالم. وقد يؤثر هذا على الطلب من شريحة واسعة من المستثمرين الوافدين».
وتوقعت نمو الأسعار بنسبة تتراوح بين 5% - 7% في المتوسط في عام 2024 في دبي، ما يعكس استقراراً تدريجياً للأسعار واحتمال تصحيح طفيف، حيث نعتقد أنه لن يتجاوز 5%-10%. وتابعت: «تشمل بعض المخاطر الرئيسية التي تهدد ديناميكية الطلب ارتفاع أسعار الفائدة على المدى الطويل، فضلاً عن التداعيات غير المؤكدة للصراعات الجيوسياسية. ويتأثر الطلب على العقارات في دبي أيضاً بالمعنويات، وربما بالتغيرات غير المواتية في أسعار النفط، نظراً لأهميته بالنسبة للاقتصادات الإقليمية».
وقالت: «نرى أيضاً أن تشبع العرض يمثل خطراً آخر نظراً للعدد الكبير من المشاريع التي أُطلقت منذ عام 2021. ومع ذلك، فإن النمو السكاني، وإطلاق شركات جديدة في دبي، بدعم من الإجراءات التي اتخذتها الحكومة، مثل التأشيرات الجديدة وقانون تملك الشركات بنسبة 100% واللوائح الجديدة للأصول الافتراضية وغيرها، سيؤدي إلى تخفيف الانكماش من وجهة نظرنا».
- تأثير أسعار الفائدة
وفي شأن تأثير أسعار الفائدة على سوق العقارات، شددت ليسكوفا على أن «سوق العقارات السكنية في دبي حافظ على مرونته في مواجهة التحديات الاقتصادية العالمية في عام 2023، بما في ذلك ارتفاع أسعار الفائدة، التي أثرت إلى جانب ارتفاع التضخم في العديد من المناطق على القوة الشرائية، ما أدى إلى تباطؤ أسواق العقارات. وفي تناقض حاد، استفاد المطورون في دبي من حساسية الطلب المحدودة نسبياً تجاه أسعار الفائدة. وأُنجز أكثر من 80% من المعاملات العقارية في عام 2023 نقداً، في حين أن باقي المعاملات كان من خلال قروض الرهن العقاري (مثلت معاملات الرهن العقاري تاريخياً ما بين 20% - 25% من إجمالي المعاملات). ويلجأ العملاء في دبي للرهن العقاري في الغالب لشراء منازل جاهزة، في حين تُدفع قيمة العقارات التي تُباع على المخطط عادةً وفقاً لخطة الدفع التي يقدمها المطورون».
وبحسب ليسكوفا، استمر عدد معاملات الرهن العقاري في دبي في النمو في عام 2023، وذلك بالرغم من ارتفاع أسعار الفائدة عدة مرات على مدار العام. وبالنظر إلى إمكانية خفض أسعار الفائدة بدءاً من النصف الثاني من عام 2024 نتوقع أن يكون لذلك تأثير إيجابي على زيادة القدرة الشرائية للعقارات، ولكن لا نتوقع تأثيراً ملموساً على سوق العقارات نظراً للحصة المحدودة لمعاملات الرهن العقاري.
