مطالبات بتحديث وتطوير «الحاسبة الإيجارية» في دبي

طالب مجموعة من الخبراء والمختصين العقاريين في دبي الجهات المختصة بضرورة الإسراع في تحديث «الحاسبة الإيجارية»، حتى تتواكب مع متغيرات سوق استئجار العقارات في الإمارة.

وقالوا ل«الخليج»، إن الحاسبة من الأدوات والوسائل الفعالة التي يحتكم إليها المؤجرون والمستأجرون على حد سواء، لحفظ حقوقهم القانونية في سوق الإيجارات، فضلاً عن مساهمتها الكبيرة في تقليص نسبة النزاعات بين أطراف العلاقة الإيجارية بشكل كبير، واستقرار أسعار الإيجارات في مختلف المناطق.

وطالبوا بأن تعطى العقود الجديدة وزناً أكبر عن العقود القديمة، فلا يمكن مقارنة عقود قبل ستة شهور بعقود تصاغ هذا الشهر، بفضل التغيرات المستمرة التي يشهدها السوق المحلي. وأضافوا أن هناك العديد من الشكاوى تصل إليهم من الملاك والمستأجرين بأن «الحاسبة الإيجارية» الحالية لا تلبي طموحاتهم وغير منصفة في بعض الأحيان، لأنها لا تعكس القيمة الحالية في السوق.

وأكدوا أن الحاسبة تعد أداة ممتازة لتنظيم عملية رفع الإيجارات حتى لا يُظلم المستأجرون، بينما هناك عاملان يؤديان إلى النقد السلبي عليها، أحدهما بأنه لا يتم تحديثها بشكل ووتيرة سريعين، وثانياً أنها لا تأخذ بعين الاعتبار الاختلافات والمتغيرات بين عقار وآخر بالمنطقة نفسها.

وكانت «الخليج»، قد تلقت العديد من الشكاوى والتساؤلات من مستأجرين وملاك عقارات في دبي، عن «الحاسبة الإيجارية» بأنها لا تعطي تحديثات واضحة لقيمة العقار أو الوحدة السكنية المراد تأجيرها واستئجارها.

وطالبوا بضرورة تدخل الجهات المختصة في دائرة الأراضي والأملاك في دبي، لوضع حد للأسعار المرتفعة للوحدات السكنية التي يريدون استئجارها لأنها لا تتوافق مع أسعار السوق والمنطقة التي يريدون السكن فيها.

وقالوا إن الحاسبة كانت تظهر لهم سابقاً الأسعار الصحيحة والمناسبة للمناطق المراد استئجار شقة أو وحدة سكنية فيها، بينما اليوم لا تظهر تحديثات واضحة حول الأسعار الصحيحة للسوق.

إسماعيل الحمادي - مهند الوادية - محمد الفلاحي

• تقليص النزاعات

قال إسماعيل الحمادي المؤسس والرئيس التنفيذي للرواد للعقارات المتخصصة في الاستشارات والتسويق العقاري: «تعد الحاسبة الإيجارية في دبي من الأدوات والوسائل الفعالة التي كان يحتكم إليها المؤجرون والمستأجرون على حد سواء، لحفظ حقوقهم القانونية في سوق الإيجارات، موضحاً أنها ساهمت في تقليص نسبة النزاعات بين أطراف العلاقة الإيجارية بشكل كبير، واستقرار أسعار الإيجارات في مختلف المناطق».

وأوضح الحمادي، أن الشك الأكبر خلف توقفها قد يكون تحديث بياناتها والمدخلات التي تعتمد عليها في احتساب الإيجارات، أو إدراج مناطق جديدة بالقائمة، أو العمل على إدخال بيانات جديدة وإضافية من شأنها أن تغير من قيمة الإيجارات، مستبعداً عدم إعادة تشغيلها، لأن توقفها الدائم قد يزيد من الضغط على قسم النزاعات الإيجارية في دبي حسب تعبيره.

ولفت الحمادي إلى أن من إيجابيات الحاسبة، تقليل النزاعات وإعطاء فكرة عن أسعار الإيجارات للمستثمرين والملاك والمستأجرين، ومن سلبياتها، أنها لا تنصف في بعض الأحيان المستأجرين في بعض المناطق، فقد تكون كلفة الإيجار أعلى بما يوفره المبنى من مرافق وخدمات، وفي مناطق أخرى لا تنصف الملاك فيكون العائد الإيجاري أقل بكثير مقارنة بكلفة تشغيل العقار ومرافقه ورسوم الخدمات التي يدفعها المالك سنوياً عنه، داعياً أصحاب العقارات والمستأجرين للجوء إلى خدمة تثمين الإيجارات عبر منصة «دبي ريست».

• ضرر بالسوق

وقال: «إن رفع الملاك للإيجارات دون اللجوء ل«الحاسبة الإيجارية»، قد يضر السوق أكثر مما ينفعها، وحسب قانون العقارات في دبي المتداول حالياً، لا يمكن للمالك رفع الإيجار أكثر من 20% من القيمة السوقية للمنطقة، ويحق للمستأجر في هذه الحالة رفع شكوى على مالك العقار وطلب التخفيض بشكل قانوني».

وأضاف: «رغم توقف الحاسبة الإيجارية، إلا أنه لم يصدر قرار من الجهات المعنية عن تغير قانون الحاسبة المعتمد في دبي، والذي يشير إلى أنه لا يسمح بأي زيادة في الإيجار على عقد المستأجر إذا كانت النسبة أقل من 10% من القيمة السوقية للمنطقة، وتتم الزيادة بنسبة 5% من القيمة إذا كانت نسبة التغير ما بين 11-20% أقل من القيمة السوقية للمنطقة».

وتابع: «تصل الزيادة إلى نسبة 10% و15% من القيمة إذا كانت نسبة التغير تراوح بين 21-30% و31-40% على التوالي أقل من القيمة السوقية للمنطقة، و20% إذا كانت نسبة التغير أقل من 41% فما فوق أقل من القيمة السوقية للمنطقة، ولا يحق للمالك رفع أكثر من ذلك إلا باتفاق مع المستأجر».

• أضرار تعطلها

ويرى الحمادي أن تعطل الحاسبة يصب في صالح المالك وليس المستأجر، لأنه في حال استمرار تعطلها، فمن المحتمل أن يتفق ملاك العقارات بالمنطقة الواحدة على تحديد سقف موحد لسعر الإيجارات، وهذا لا يخدم وفرة الخيارات أمام المستأجرين، فيضطرون، وخاصة ذوي الدخل المحدود منهم، إلى البحث عن خيارات أفضل خارج الإمارة، وهذا لا يصب في مصلحة المالك وسوق العقارات في دبي على المدى الطويل.

• تحديد نسب الأسعار

وحسب الدكتور مهند الوادية، المدير التنفيذي لشركة «هاربور العقارية»، والمحاضر المعتمد من قبل دائرة الأراضي والأملاك في دبي، فإن «الحاسبة الإيجارية» لم تتوقف عن العمل منذ انطلاقتها في عام 2013، بل ما زالت الأداة المستخدمة لتحديد نسب رفع أسعار الإيجارات في مختلف مناطق دبي.

وقال الوادية: «إن الطلب الكبير على العقارات والإيجار في دبي، ساهم بشكل كبير في رفع أسعار الوحدات السكنية بشكل لافت في الآونة الأخيرة، لذلك يشتكي بعض الملاك بأن الحاسبة لا تلبي طموحاتهم ولا تظهر النسب الحقيقية التي يتوقعونها لعقاراتهم، لأن الحاسبة تحد من الارتفاع العشوائي للإيجارات التي قد يقومون بها». وأكد أن الحاسبة تعد أداة ممتازة لتنظيم عملية رفع الإيجارات حتى لا يُظلم المستأجرون، بينما هناك عاملان يؤديان إلى النقد السلبي عليها حسب قوله: «لا يتم تحديثها بشكل ووتيرة سريعة، ولا تأخذ بعين الاعتبار الاختلافات والمتغيرات بين عقار وآخر بالمنطقة نفسها».

• مواكبة للمتغيرات

وكشف المحاضر المعتمد من قبل دائرة الأراضي والأملاك في دبي، أن مجموعة من المختصين والخبراء في المجال العقاري، تواصلوا مع الجهات المختصة من أجل عملية الإسراع في تحديث الحاسبة بشكل شهري، لأن السوق حسب وصفه، يتغير بوتيرة سريعة، لذلك يجب أن تتواكب الحلول مع المتغيرات، مع الأخذ بعين الاعتبار الاختلافات بين مبنى وآخر بالمنقطة نفسها.

ومثال على ذلك، لا يجوز أن يكون هناك مبنيان في منطقة واحدة في دبي قديم وحديث يتم تقييمها بالأسعار نفسها، بحيث إن مؤشر الحاسبة يجب أن يأخذ بعين الاعتبار حداثة المبنى والخدمات والمرافق المقدمة وحجم الشقق وغيرها من الاختلافات.

وأوضح المدير التنفيذي لشركة «هاربور العقارية»، أن هناك جهوداً تبذلها الجهات المختصة في دائرة الأراضي والأملاك في دبي، لإيجاد حل لهذا التحدي، من أجل أن يعطي لكل عقار حقه الصحيح، مطالباً بأن تعطى العقود الجديدة وزناً أكبر عن العقود القديمة، فلا يمكن مقارنة عقود قبل ستة شهور بعقود تصاغ هذا الشهر، بفضل التغيرات المستمرة التي يشهدها السوق المحلي.

• المستفيد من توقفها

يقول محمد الفلاحي، مدير عام «الليوان الملكي للعقارات»: «إن أكثر المستفيدين من توقف «الحاسبة الإيجارية» عن العمل بغرض تحديثها حسب وصفه، هم الملاك والمستأجرون والمستثمرون ومقيمو الإيجارات في دبي».

وأضاف: «ساهمت الحاسبة في الحد من الزيادات العشوائية للإيجارات في مناطق متفرقة بدبي، خاصة بعد أزمة كورونا التي تصاعدت فيها وتيرة الإيجارات بشكل كبير».

وحول شكاوى الملاك والمستأجرين بأن «الحاسبة الإيجارية» الحالية لا تلبي طموحاتهم وغير منصفة في بعض الأحيان، أوضح أن شريحة كبيرة من هذه الفئة واجهت مشاكل واضحة في صحة الأرقام المذكورة في الحاسبة، لأنها لا تعكس القيمة الحالية في السوق، ما جعل بعض الملاك يلجأ إلى تقديم طلب لتقييم أو لتثمين العقار عن طريق التطبيق الذكي «دبي ريست»، الذي يفرض رسوماً على هذه الخدمة، بينما لم تكن الحاسبة تلبي طموحاتهم مؤخراً.

• دقة بياناتها

وأشار إلى أن من إيجابيات الحاسبة، الحد من الزيادة العشوائية للإيجارات من قبل الملاك، وأنها بمثابة خريطة طريق للمستأجرين، لمعرفة القيمة الإيجارية لكل وحدة يخططون للسكن فيها، ومعرفة الإيجارات وقيمتها في مختلف إمارة دبي، وأنها تمثل الشفافية لدى المستأجرين والملاك والمستثمرين، ومن سلبياتها، عدم دقتها في نسبة زيادة الإيجارات في الآونة الأخيرة بسبب كثرة الطلب على الإيجارات.

وكشف أنهم قدموا اقتراحات للجهات المختصة في ما يخص الحاسبة، وكان أبرزها، أن تكون مطابقة للسعر أو للقيمة الإيجارية الحالية بنسبة 80%.

جهود مكثفة لحل النزاعات الإيجارية في دبي

• متى يحق للمالك رفع الإيجار.. وكم تكون النسبة؟

يتساءل غالبية أفراد المجتمع في إمارة دبي، دائماً عن الضوابط والقوانين التي تحكم ملاك العقارات في ما يتعلق بزيادة قيمة البدل الإيجاري السنوي، ومتى يحق لهم وكيف، وما هي قيمة الزيادة؟

حدد قانون الإيجارات في دبي واللوائح التنظيمية، أنه لا يحق لمالك العقار زيادة قيمة البدل الإيجاري السنوي قبل 3 سنوات من تاريخ توقيع العقد بغض النظر عن كونه إيجاراً قصير المدى أو طويل المدى. حيث يسعى القانون إلى حفظ حقوق كافة الأطراف.

لا يجوز للمالك زيادة البدل الإيجاري للعقارات السكنية قبل انقضاء ثلاث سنوات من تاريخ توقيع العقد بين المالك والمستأجر.

ويهدف قانون الإيجارات المعمول به، فيما يخص تثبيت القيمة الإيجارية في دبي لمدة 3 سنوات، إلى تشجيع الاستثمارات في الإمارة، وزيادة نسبة الإشغال لعقارات دبي، فضلاً عن دعمه لاستقرار المستأجرين في دبي الذي سيساهم في عدم التنقل السنوي للبحث عن إيجارات أقل، بالإضافة إلى استقرار الشركات التي ترغب في وضع خطط مستقبلية على المدى المتوسط.

• الحاسبة الإيجارية

تعتبر عملية استخدام الحاسبة الإيجارية دبي بسيطة حيث تتيح مقارنة سعر العقار مع متوسط أسعار العقارات المشابهة له في نفس المنطقة. من خلال الحاسبة الإيجارية دبي، يمكن للمستأجر أيضاً معرفة إن كان مالك العقار يُفرض عليه مبلغ إيجار سنوي أكثر من المبلغ اللازم وضعه.

• مؤشر الزيادة الإيجارية

وفقاً لمؤشر أسعار الإيجارات في موقع الخارطة الاستثمارية الذكية، فإن زيادة الإيجار التي يمكن لمالك العقار توقعها كالآتي:

• زيادة بنسبة 5% من قيمة الإيجار قابلة للتطبيق إذا كان الإيجار أقل بنسبة 11-20% من متوسط إيجار المنطقة السنوية.
• زيادة بنسبة 10% من قيمة الإيجار قابلة للتطبيق إذا كان الإيجار أقل بنسبة 21-30% من متوسط إيجار المنطقة السنوية.
• يتم تطبيق زيادة بنسبة 15% من قيمة الإيجار إذا كان الإيجار أقل بنسبة 31-40% من متوسط إيجار المنطقة السنوية.
• زيادة بنسبة 20% من قيمة الإيجار قابلة للتطبيق إذا كان الإيجار أقل من 41% من متوسط إيجار المنطقة السنوية
• إذا كان المستأجر يدفع إيجاراً ضمن النطاق المذكور، فلن تكون هنالك أي زيادة في قيمة الإيجار.