أبوظبي: «الخليج»
برزت جزيرة الريم كأكثر الأسواق الفرعية نشاطاً في أبوظبي، من حيث حجم المبيعات خلال الربع الثاني من عام 2023، مسجلة صفقات بلغت قيمتها 2.1 مليار درهم عبر 816 عملية بيع، فيما بلغت نسبة الفلل 76% بينما شكلت الشقق 24% من النسبة الإجمالية للمبيعات، وفقاً لشركة «نايت فرانك».
وذكر تقرير«نايت فرانك» عن السوق العقارية السكنية في أبوظبي لصيف 2023، أن جزيرة السعديات جاءت بالمركز الثاني بقيمة 1.2 مليار درهم، حيث سيطرت الشقق على عمليات البيع بنسبة 68%.
وجاءت جزيرة ياس في المركز الثالث بقيمة 919 مليون درهم، لتتصدر الفلل عمليات البيع بنسبة 65%.
وشهد إجمالي قيمة المعاملات في أبوظبي ارتفاعاً كبيراً، ليصل إلى 6.1 مليار درهم، ممثلاً نمواً بنسبة 103% مقارنةً بنفس الفترة من العام السابق.
ونمت القيم السكنية في مناطق التملك الحر في أبوظبي بنسبة 1.6% في الربع الثاني، ما أدى إلى ارتفاع متوسط الأسعار إلى 979 درهماً إماراتياً للقدم المربعة، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 2.8% في عام 2022.
وقال فيصل دوراني، الشريك ورئيس قسم الأبحاث في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا:«إن الاستقرار النسبي والتخفيض الجوهري على ذروة السوق الأخيرة، هما عاملان رئيسيان يؤثران في سلوك المشترين بشكل كبير. تظل الأسعار في المتوسط أقل بنسبة 25% من ذروة العام 2014، وتبقى القيم ثابتة إلى حدٍ ما على مدى 3 سنوات ونصف السنة حتى الآن. وهذا ما يعزز الثقة لدى المشترين للانتقال من الاستئجار إلى الامتلاك، أو للترقية عند الإمكان».
وتدفع ترقيات المنازل نحو نمو الأسعار في فئات معينة من عقارات السوق، حيث تتوافر الفلل في بعض المناطق بأسعار معقولة، مثل فلل الريف على سبيل المثال، ليسجل أقوى نمو في أسعار الفلل بنسبة (17%) منذ بداية عام 2020، حيث يستغل المشترون الفرصة للترقية من الشقق إلى الفلل»
بالتصنيف حسب فئات العقارات، أصبحت الفلل (871 درهماً للقدم المربعة) الأكثر كلفة الآن بنسبة 16.1% من مستويات 2014، مقارنة بالشقق (1035 درهماً للقدم المربعة) التي تراجعت عن آخر ارتفاع في السوق بنسبة 27.2%.
بالمقابل سجلت أسعار الفلل نمواً بنسبة 4.7% بين شهري مارس ويونيو وأصبحت الآن أعلى بنسبة 5.7% عن نفس الفترة من 2022.
وبشكل ملحوظ، يتجلى النمو في أسعار الفلل بشكل أكبر في الفئة المنخفضة إلى المتوسطة من السوق، وبخاصة في مناطق فلل الريف (بسعر 686 درهماً للقدم المربعة) وحدائق الراحة (بسعر 826 درهماً للقدم المربعة)، حيث شهدت زيادة في الأسعار بنسبة 16.9% و4.9% توالياً منذ يناير 2020، بالمقارنة مع انخفاض بنسبة 0.8% في جزيرة السعديات (بسعر 1337 درهماً للقدم المربعة).
وتابع دوراني: «تظلّ جزيرة السعديات أغلى أحياء أبوظبي من حيث أسعار الفلل ذات الملكية الحرة، يبدو أن الأسعار تعود إلى الاستقرار مجدداً بعد فترة انخفاض دامت مدة 12 شهراً تقريباً. وبينما لا تزال جزيرة السعديات تقدم قيمة ممتازة نسبياً مقابل المال، بنحو 1300 درهم للقدم المربعة، وخاصةً عند المقارنة مع أحياء مماثلة في دبي، حيث يتجلى هنا وجود عتبة واضحة لحساسية الأسعار، حيث يظهر أن المشترين مترددون في الالتزام بالشراء».
وعند تقييم مشهد الأسعار في أبوظبي، تكشف دراسة نايت فرانك لمتوسط الدخل إلى متوسط أسعار المنازل أن معظم الأسواق الفرعية لا تزال «ميسورة الكلفة»، حيث يتطلب من الأسر توفير أقل من ستة أضعاف دخلها السنوي لشراء عقار. ومع ذلك، تبرز فلل جزيرة السعديات كأكثرها كلفةً، حيث تتجاوز أسعار المنازل هناك 20 مرة ضعف متوسط دخل الأسرة.
ويمكن أن يُعزى استقرار الأسعار في مناطق التملك الحر في أبوظبي إلى العدد المحدود من المنازل الجديدة قيد الإنشاء حالياً.
ومن المتوقع أن يتم تسليم إجمالي 33700 منزل بحلول نهاية عام 2027. مع توقعات بأن تشكل نسبة الفلل نحو 59%. هذا من شأنه تجاوز مستويات الإنجاز التاريخية، ما يزيد تدريجياً من العرض الإجمالي ويحافظ على استقرار الأسعار في السوق حالياً.
وفي حين أن العرض الإجمالي في أبوظبي يبدو منخفضاً نسبياً، إلا أن إطلاق المشاريع الجديدة يكتسب زخماً، حيث يبلغ عدد الوحدات التي لا تزال في مرحلة الإطلاق نحو 12700 وحدة. وشهد الربع الثاني كشف النقاب عن 15 مشروعاً سكنياً، حيث تم تقريباً توزيع عدد متساوٍ من الفلل والشقق، ليصل كل منهما إلى نحو6،000 وحدة.
سوق التأجير
وشهدت أسعار إيجارات الشقق زيادة بلغت 0.3% منذ الربع الأول، ولكنها لا تزال أدنى بنسبة 0.4% مقارنة بالصيف الماضي. ومن ناحية أخرى، شهدت أسعار تأجير الفلل زيادة في الطلب، باستثناء الأسواق الفرعية ذات الكلفة الأقل مثل فلل الريف وحدائق الراحة.
أما بالنسبة للمدينة، يبلغ متوسط أسعار إيجارات العقارات السكنية السنوية نحو 60 درهماً إماراتياً للقدم المربعة الواحدة، مسجلة زيادة قدرها 0.4% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي.
أوضح ستيفن فلاناغان، الشريك ورئيس استشارات التقييم في الشرق الأوسط وشمال إفريقيا: «بينما تستمر الإيجارات بالعموم في الانخفاض، تعتبر الفلل قطاعاً متفوقاً بارزاً في سوق التأجير».
برزت جزيرة الريم كأكثر الأسواق الفرعية نشاطاً في أبوظبي، من حيث حجم المبيعات خلال الربع الثاني من عام 2023، مسجلة صفقات بلغت قيمتها 2.1 مليار درهم عبر 816 عملية بيع، فيما بلغت نسبة الفلل 76% بينما شكلت الشقق 24% من النسبة الإجمالية للمبيعات، وفقاً لشركة «نايت فرانك».
وذكر تقرير«نايت فرانك» عن السوق العقارية السكنية في أبوظبي لصيف 2023، أن جزيرة السعديات جاءت بالمركز الثاني بقيمة 1.2 مليار درهم، حيث سيطرت الشقق على عمليات البيع بنسبة 68%.
وجاءت جزيرة ياس في المركز الثالث بقيمة 919 مليون درهم، لتتصدر الفلل عمليات البيع بنسبة 65%.
وشهد إجمالي قيمة المعاملات في أبوظبي ارتفاعاً كبيراً، ليصل إلى 6.1 مليار درهم، ممثلاً نمواً بنسبة 103% مقارنةً بنفس الفترة من العام السابق.
ونمت القيم السكنية في مناطق التملك الحر في أبوظبي بنسبة 1.6% في الربع الثاني، ما أدى إلى ارتفاع متوسط الأسعار إلى 979 درهماً إماراتياً للقدم المربعة، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 2.8% في عام 2022.
وقال فيصل دوراني، الشريك ورئيس قسم الأبحاث في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا:«إن الاستقرار النسبي والتخفيض الجوهري على ذروة السوق الأخيرة، هما عاملان رئيسيان يؤثران في سلوك المشترين بشكل كبير. تظل الأسعار في المتوسط أقل بنسبة 25% من ذروة العام 2014، وتبقى القيم ثابتة إلى حدٍ ما على مدى 3 سنوات ونصف السنة حتى الآن. وهذا ما يعزز الثقة لدى المشترين للانتقال من الاستئجار إلى الامتلاك، أو للترقية عند الإمكان».
وتدفع ترقيات المنازل نحو نمو الأسعار في فئات معينة من عقارات السوق، حيث تتوافر الفلل في بعض المناطق بأسعار معقولة، مثل فلل الريف على سبيل المثال، ليسجل أقوى نمو في أسعار الفلل بنسبة (17%) منذ بداية عام 2020، حيث يستغل المشترون الفرصة للترقية من الشقق إلى الفلل»
بالتصنيف حسب فئات العقارات، أصبحت الفلل (871 درهماً للقدم المربعة) الأكثر كلفة الآن بنسبة 16.1% من مستويات 2014، مقارنة بالشقق (1035 درهماً للقدم المربعة) التي تراجعت عن آخر ارتفاع في السوق بنسبة 27.2%.
بالمقابل سجلت أسعار الفلل نمواً بنسبة 4.7% بين شهري مارس ويونيو وأصبحت الآن أعلى بنسبة 5.7% عن نفس الفترة من 2022.
وبشكل ملحوظ، يتجلى النمو في أسعار الفلل بشكل أكبر في الفئة المنخفضة إلى المتوسطة من السوق، وبخاصة في مناطق فلل الريف (بسعر 686 درهماً للقدم المربعة) وحدائق الراحة (بسعر 826 درهماً للقدم المربعة)، حيث شهدت زيادة في الأسعار بنسبة 16.9% و4.9% توالياً منذ يناير 2020، بالمقارنة مع انخفاض بنسبة 0.8% في جزيرة السعديات (بسعر 1337 درهماً للقدم المربعة).
وتابع دوراني: «تظلّ جزيرة السعديات أغلى أحياء أبوظبي من حيث أسعار الفلل ذات الملكية الحرة، يبدو أن الأسعار تعود إلى الاستقرار مجدداً بعد فترة انخفاض دامت مدة 12 شهراً تقريباً. وبينما لا تزال جزيرة السعديات تقدم قيمة ممتازة نسبياً مقابل المال، بنحو 1300 درهم للقدم المربعة، وخاصةً عند المقارنة مع أحياء مماثلة في دبي، حيث يتجلى هنا وجود عتبة واضحة لحساسية الأسعار، حيث يظهر أن المشترين مترددون في الالتزام بالشراء».
وعند تقييم مشهد الأسعار في أبوظبي، تكشف دراسة نايت فرانك لمتوسط الدخل إلى متوسط أسعار المنازل أن معظم الأسواق الفرعية لا تزال «ميسورة الكلفة»، حيث يتطلب من الأسر توفير أقل من ستة أضعاف دخلها السنوي لشراء عقار. ومع ذلك، تبرز فلل جزيرة السعديات كأكثرها كلفةً، حيث تتجاوز أسعار المنازل هناك 20 مرة ضعف متوسط دخل الأسرة.
ويمكن أن يُعزى استقرار الأسعار في مناطق التملك الحر في أبوظبي إلى العدد المحدود من المنازل الجديدة قيد الإنشاء حالياً.
ومن المتوقع أن يتم تسليم إجمالي 33700 منزل بحلول نهاية عام 2027. مع توقعات بأن تشكل نسبة الفلل نحو 59%. هذا من شأنه تجاوز مستويات الإنجاز التاريخية، ما يزيد تدريجياً من العرض الإجمالي ويحافظ على استقرار الأسعار في السوق حالياً.
وفي حين أن العرض الإجمالي في أبوظبي يبدو منخفضاً نسبياً، إلا أن إطلاق المشاريع الجديدة يكتسب زخماً، حيث يبلغ عدد الوحدات التي لا تزال في مرحلة الإطلاق نحو 12700 وحدة. وشهد الربع الثاني كشف النقاب عن 15 مشروعاً سكنياً، حيث تم تقريباً توزيع عدد متساوٍ من الفلل والشقق، ليصل كل منهما إلى نحو6،000 وحدة.
سوق التأجير
وشهدت أسعار إيجارات الشقق زيادة بلغت 0.3% منذ الربع الأول، ولكنها لا تزال أدنى بنسبة 0.4% مقارنة بالصيف الماضي. ومن ناحية أخرى، شهدت أسعار تأجير الفلل زيادة في الطلب، باستثناء الأسواق الفرعية ذات الكلفة الأقل مثل فلل الريف وحدائق الراحة.
أما بالنسبة للمدينة، يبلغ متوسط أسعار إيجارات العقارات السكنية السنوية نحو 60 درهماً إماراتياً للقدم المربعة الواحدة، مسجلة زيادة قدرها 0.4% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي.
أوضح ستيفن فلاناغان، الشريك ورئيس استشارات التقييم في الشرق الأوسط وشمال إفريقيا: «بينما تستمر الإيجارات بالعموم في الانخفاض، تعتبر الفلل قطاعاً متفوقاً بارزاً في سوق التأجير».
