طالب مسؤولون في شركات التطوير العقاري من القطاع الخاص، الحكومة والهيئات والدوائر الرسمية بتكاثف الجهود فيما بينها لتذليل التحديات والعقبات أمام العاملين في القطاع لمضاعفة حضوره في مجالات تخصصه في أجواء منافسة عادلة، مشيرين إلى أن تجفيف المعروض في الوقت الراهن يشكل 80% من الحل.
كما دعا العاملون في القطاع الخاص إلى رفع هامش الامتيازات للشركات أسوة بالحكومية وشبه الحكومية كالامتيازات البنكية وحلول تملك الأراضي الاستثمارية، وتأسيس شراكة خاصة مع هذا القطاع في اتخاذ القرارات الحاسمة والمهمة وتنظيم إصدار القوانين وتوضيحها.
دعا العاملون في القطاع الخاص إلى وقف منح رخص مشاريع جديدة للشركات التي لا يزال بحوزتها وحدات سكنية غير مباعة، ومنحها فقط عند إنجاز بيعها،
ولفتوا إلى ضرورة المباشرة بوضع برنامج لضبط وتقنين إطلاق المشاريع العقارية الجديدة خاصة في سوق التملك الحر إلى جانب دراسة خطة حاسمة لزيادة عدد السكان إلى أكثر من 5 ملايين نسمة على مستوى إمارة دبي، على سبيل المثال، للسنوات الثلاث المقبلة لتفادي الوقوع في معضلة قد يصعب حلها فيما بعد، الأمر الذي يتطلب الإسراع في إيجاد الحلول.
وأكدوا أيضاً أنه انطلاقاً من أهداف «اللجنة العليا للتخطيط العقاري»، على ضرورة وضع قاعدة بيانات وإحصاءات واضحة وشفافة للسوق العقاري المحلي ورسم معالم الخطة الحضرية وإعلان معالم وتفاصيل «الخريطة الاستثمارية» لكل إمارة على حدة للسنوات ال25 المقبلة، والتي من خلالها يستطيع جميع أطراف معادلة صناعة العقار فهم واستيعاب احتياجات المستقبل والتخطيط له من حيث نوع وعدد وموقع المشاريع وما نحن بحاجة إليه وما لسنا بحاجة إليه، وهذا من شأنه أن يلعب دوراً كبيراً في دراسة احتياجات السوق، ووضع خطة متكاملة للقطاع لتنظيم وضبط إيقاع العمل على المشاريع، والتأكد من عدم تكرارها والتركيز على الفرادة والتميّز.
وأشاروا إلى أن قضية ارتفاع رسوم بعض الدوائر وشركات التطوير الرئيسية إلى مستويات مبالغ فيها تحتاج لإعادة نظر، حيث أن بعض الرسوم دخلت دائرة التكرار فضلاً عن الحاجة إلى شفافية أكبر في تحديد قيم الغرامات والمخالفات، الأمر الذي يستدعي وتحويلها إلى جهة واحدة لدراستها وإقرارها.
واقترح العاملون في القطاع العقاري الخاص تخفيف الضغط عن الشركات الصغيرة والمتوسطة خصوصاً لجهة ارتفاع تكاليف المعيشة وبالتالي تكاليف التوظيف بشكل عام.
وأوضحوا أن التوقف عند تحديات القطاع الخاص وإيجاد الحلول المناسبة لها، من شأنه أن يرتقي بدوره ومساهمته في دفع عجلة الاقتصاد الوطني للمرحلة المقبلة.
عجلة النشاط
واقترح رجل الأعمال حسين العباس لوتاه، الرئيس التنفيذي ل«إتش إل جروب»، مجموعة من النقاط والمحاور التي يجب التوقف عندها ودراستها بتأنٍ وعمق من قبل الجهات الحكومية لتعزيز عجلة نشاط المنظومة الاقتصادية المحلية وتجاوز أبرز العقبات وتذليل أهم التحديات أمامها والتي قد تتطور في المستقبل القريب إلى معضلة قد يصعب إيجاد الحلول الناجعة لها، موضحاً أن إدراك مركز المشكلة هو الأساس في إيجاد الحلول المناسبة لها.
ولفت لوتاه إلى ضرورة وضع دراسة عميقة للمنظومة الاقتصادية كاملة تشمل كل القطاعات سواء العقار والصناعة والسياحة والتجارة... وغيرها، ووضع ضوابط وأطر لعلاقة تكاملية بين الشركات الحكومية وشبه الحكومية مع القطاع الخاص بعيداً عن التنافسية السلبية، وخلق وسائل مرنة للتواصل المستمر بين جميع الأطراف كعقد اجتماعات دورية وفصلية كل 3 أشهر لمناقشة الظروف الإيجابية والسلبية وتعزيز الأولى والتفكير بحلول للثانية.
ضوابط جادة
وأكد لوتاه نقطة مهمة جداً تتعلق بسوق التملك الحر الذي بات بحاجة ماسة إلى وضع الضوابط الجادة من حيث طرح المشاريع الجديدة والتمعن بها طويلاً، من حيث نوعها وحجمها وموقعها والقطاع الذي تعود إليه والقيمة المضافة التي ستضيفها للبيئة الاستثمارية المحلية حتى نصل إلى حالة التوازن بين العرض والطلب، مع الأخذ بعين الاعتبار مدى أثرها على سوق التأجير الذي يواجه تحدياً واضحاً في ظل العروض التي توفرها شركات التطوير الرئيسية والثانوية على صعيد التملك ضمن خطط سداد مرنة وطويلة الأجل باتت تلعب دور البنوك والمصارف في سوق التمويل العقاري، وهذه نقطة تحتاج إلى الوقوف عندها من قبل حكومتنا الرشيدة بالتنسيق مع المصرف المركزي الذي تقع على عاتقه أيضاً مهمة إعادة تقييم ودراسة نسب الفائدة على قروض الاستثمار والفترة الزمنية للسداد التي تتراوح بين 5 و 7 سنوات وهي مدة قصيرة في الوقت الراهن تحتاج إلى إطالتها إلى نحو 15 سنة.
واستحوذت قضية الرسوم الحكومية على محور أساسي لدى لوتاه، لافتاً إلى أنها وصلت إلى مستويات مبالغ فيها وتحتاج إلى إعادة نظر سريعة، حيث وصف الدوائر الحكومية المحلية والاتحادية بشركات «جباية الأموال» التي دخلت في سباق ماراثون تنافسي فيما بينها لرفع الرسوم بشتى أنواعها وأشكالها ومضاعفتها بنسب غير مبررة، مطالباً بدعم المستثمر في القطاع الخاص وإيجاد الحلول الأمثل له بدل مطالبته بالدفع أولاً مقابل الحصول على استثناءات معقولة وقانونية تشجع على العمل والاستثمار.
وضرب الرئيس التنفيذي ل«إتش إل جروب» مثالاً حول ارتفاع تكلفة الاستثمار وتعدد جهات قبض الرسوم بين الدوائر الحكومية من «دائرة الأراضي والأملاك» و«بلدية دبي» و«هيئة الطرق والمواصلات» و«الدفاع المدني» و«ديوا» إلى جانب رسوم المطور الرئيسي الذي تحتاج إلى تقنين وضبط، والتي تصل في نهاية مجموعها إلى أرقام خيالية تحتاج إلى دراسة مع الإشارة في الوقت نفسه إلى أهمية تجسيد عنصر الشفافية في فرض المخالفات، وطالب بحصر صلاحيات تحديد الرسوم والمخالفات بالمجلس التنفيذي.
وقال لوتاه: لطالما تميزت دولة الإمارات بالبيئة الاستثمارية التي ترفع شعار صفر ضريبة، ومع تداخل تطبيق الضرائب مع الظروف الاقتصادية العالمية التي نحن جزء منها، يستدعي طرح فكرة تجميدها لفترة بين 3 و 5 سنوات سعياً وراء خفض تكلفة المعيشة التي تضاعفت في السنوات الماضية.
وأكد لوتاه أهمية الإفصاح عن التقارير والأرقام بشفافية ومشاركتها مع القطاع الخاص بشكل دوري لخلق قاعدة صلبة تؤسس لرسم معالم الخطة الحضرية والخريطة الاستثمارية للسوق المحلي ل 25 سنة مقبلة، والتي من شأنها أن تدعم برامج وأهداف العاملين في القطاع الخاص لتخطيط أعمالهم مع العودة في الوقت نفسه إلى الجذور وإعادة إحياء المركز التجاري في دبي وقلب الإمارة النابض المتمثل بمنطقتي ديرة وبر دبي ومنح التسهيلات والمحفزات لشركات القطاع الخاص للاستثمار فيها.
وأشار لوتاه إلى محور آخر يتعلق بالتقاضي وفض المنازعات بين الأطراف، داعياً إلى دراسة التشدد من جديد فيما يتعلق بالتعثر بالسداد والشيكات المرتجعة، والعمل بكل جهد على اختصار الفترة الزمنية لإصدار الحكم وإعطاء كل ذي حق حقه.
تذليل التحديات
من جانبه طالب رجل الأعمال محمد عبدالرزاق المطوع، الرئيس التنفيذي لمجموعة الوليد الاستثمارية، الحكومة والهيئات والدوائر الرسمية بتكاثف الجهود فيما بينها لتذليل التحديات والعقبات أمام العاملين فيه لمضاعفة حضوره عدة مرات في مجالاته المتخصصة بعيداً عن المنافسة غير العادلة مع الشركات الحكومية وشبه الحكومية.
وأكد المطوع أهمية تجسيد معنى «الحوكمة» وتقنين قرارات الشركات الحكومية وشبه الحكومية لحماية الصالح العام والمستثمرين في القطاع العقاري الخاص، بالإضافة إلى وضع دراسة وافية وشافية لتقييم تكاليف تشغيل وتأسيس الشركات وقطاعات الأعمال المختلفة في هذا القطاع والعمل على خفضها بنسب واقعية مثل رسوم تأشيرات استقدام الأيدي العاملة والتسجيل العقاري ورسوم المرافق المشتركة التي تستحوذ فاتورة الكهرباء والتكييف على 56-60% منها ضمن آلية مناسبة تحفز الاستثمار.
وأشار الرئيس التنفيذي لمجموعة الوليد الاستثمارية إلى ضرورة المباشرة بوضع خطة حاسمة لزيادة عدد السكان إلى أكثر من 5 ملايين نسمة على مستوى إمارة دبي على سبيل المثال لتفادي الوقوع في معضلة تفوق العرض على الطلب والتي قد يصعب حلها فيما بعد.
البيئة الاستثمارية
من جانبه، أشاد محمد بن غاطي، الرئيس التنفيذي ورئيس الهندسة المعمارية في شركة «بن غاطي للتطوير»، بالجهود التي تبذلها الحكومة على المستويين المحلي والاتحادي نحو تعزيز مكانة البيئة الاستثمارية وريادتها في شتى القطاعات والمجالات على المستوى العالمي كوجهة مركزية للعمل والاستثمار السكني والسياحة لتتصدر مركزاً متقدماً بين أبرز المدن على المستوى الدولي.
وأوضح إن السوق العقاري المحلي بات بيئة خصبة للاستثمار والفوز بأفضل الفرص؛ من حيث الأسعار والعوائد السنوية في ظل حزمة المحفزات والمبادرات والمسرعات التي أعلنت عنها الحكومة الرشيدة خلال الفترة الماضية إلى جانب القرارات التنظيمية والقانونية التي تعزز الثقة بالبيئة المحلية، وتصون حقوق جميع الأطراف. ومع تشكيل «اللجنة العليا للتخطيط العقاري» نلمس أن القيادة مستمرة في الإعداد والتخطيط للمستقبل، وقراءته اليوم، وما سيكون عليه غداً.
وأشار الرئيس التنفيذي ورئيس الهندسة المعمارية في شركة «بن غاطي للتطوير»، إلى الوضوح التام الذي اتسمت به رسالة الموسم الجديد التي أعلن عنها صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة، رئيس مجلس الوزراء، حاكم دبي، رعاه الله، التي ترسم معالم المرحلة المقبلة من العمل والمزيد من الإنجازات والنجاحات كما تأتي «اللجنة العليا للتخطيط العقاري» لتقف عند أبرز التحديات التي قد تواجه القطاع العقاري مستقبلاً؛ من حيث خلق التوازن بين العرض والطلب، وتعزيز جاذبية الاستثمار فيه، وتجنب تكرار المشاريع وغيرها من الأهداف التي تصب في صميم هذه الصناعة.
ولفت ابن غاطي إلى أن بيئة الاستثمار والتطوير العقاري تتطلب من العاملين في القطاعين الحكومي والخاص أن يكثفوا ويوحدوا الجهود، ويفعلوا التنسيق بينهم؛ لتحقيق أهداف الرؤية التنموية لدولة الإمارات بعيداً عن التنافسية غير الصحية التي قد تنعكس سلباً على النتائج، وتضر بالمصلحة العامة؛ حيث إن دراسة المشاريع قبل إطلاقها وتوزيع الاختصاصات بين الأطراف وتصنيف شركات التطوير ضمن معايير الالتزام والإنجاز والوفاء بالوعود ورفد القطاع بقاعدة بيانات وإحصاءات واضحة وشفافة تلعب جميعها دوراً قوياً في تعزيز أهداف المرحلة المقبلة، وتحقيق أعلى الطموحات.
مصدر حكومي: نفتقر لقاعدة بيانات عقارية واضحة وشفافة
أوضح مصدر عقاري حكومي، فضل عدم ذكر اسمه، أن السوق العقاري المحلي يفتقر لقاعدة بيانات وإحصاءات واضحة وشفافة، الأمر الذي يتطلب منا جميعاً في القطاعين العام والخاص وضع هذا الأمر أمامنا بشكل عاجل، والبدء بتنفيذه على وجه السرعة؛ نظراً لأهميته القصوى في الإعداد لرسم معالم الخطة الحضرية، وإعلان معالم وتفاصيل «الخريطة الاستثمارية» لكل إمارة على حدة للسنوات ال25 المقبلة، والتي من خلالها تستطيع جميع أطراف معادلة صناعة العقار فهم واستيعاب احتياجات المستقبل، والتخطيط له؛ من حيث نوع وعدد وموقع المشاريع، وما نحن بحاجة إليه وما لسنا بحاجة إليه، وهو يصب في النهاية في تحقيق جزء كبير من أهداف «اللجنة العليا للتخطيط العقاري»؛ من حيث خلق التوازن بين العرض والطلب، وعدم تكرار المشاريع وقيمتها المضافة للبيئة المحلية.
ودعا المصدر إلى خلق بيئة تنافسية عادلة بين القطاعين العام والخاص، ورفض عنصر السلبية فيها ضمن علاقة تكاملية تعتمد على حفظ المصالح والحقوق وتوزيع المهام والاختصاصات بين الأطراف كافة كل طرف في نطاق عمله، مع رفع هامش الامتيازات لجميع الشركات الخاصة والحكومية وشبه الحكومية، كالامتيازات البنكية وحلول تملك الأراضي الاستثمارية، وتأسيس شراكة خاصة مع هذا القطاع في اتخاذ القرارات الحاسمة والمهمة، وتنظيم إصدار القوانين وتوضيحها.
التحديات والحلول
منافسة القطاع العام:
خلق علاقة تكاملية وتوزيع المهام حسب الاختصاص
تفوق العرض:
تقنين وضبط إطلاق مشاريع التملك الحر الجديدة
ارتفاع التكلفة:
خفض التكاليف والرسوم والغرامات
شح الإحصائيات:
تأسيس قاعدة بيانات شاملة وشفافة
الرسوم والمخالفات:
حصر صلاحياتها بجهة عليا واحدة
تضخم تكلفة الاقتراض:
فائدة صفرية وإطالة فترة السداد إلى 15 سنة
