«إس آند بي»: شركات التطوير العقاري في دبي مستعدة لاستيعاب تقلبات الدورة الاقتصادية

دبي: «الخليج»

يواصل قطاع العقارات في دبي مخالفة الاتجاهات العالمية. منذ عام 2021، حيث ارتفعت أسعار العقارات بمعدلات مكونة من رقمين سنوياً، مقتربة من الذروات السابقة، في حين وصلت مبيعات العقارات على المخطط أيضاً إلى مستويات قياسية بحسب أحدث تقرير صادر عن وكالة «إس آند بي».

ومن المتوقع أن يتباطأ الزخم خلال الشهور 12-18 المقبلة. وقد أسهم التوليد القوي للنقد في تعزيز السيولة ومقاييس الائتمان لدى المطورين، ما أتاح لهم المجال لتحمل التحول في اتجاه الدورة الاقتصادية، مع ذلك، فإن استمرار التصحيح لفترة طويلة قد يكشف عن ضغوط أعمق.

وأوضحت الوكالة: تأخذ تصنيفاتنا الائتمانية للمطورين القائمين في دبي في الاعتبار التقلبات الدورية في القطاع، ولاسيما الطلب المتقلب والمدفوع بالرغبة في الإمارة: حيث تم إبقاء تصنيف «إعمار العقارية» عند مستقرة/BBB، و«داماك العقارية» عند إيجابية/BB-، و«بي إن سي إنفستمنتس ليمتد» عند إيجابية/BB-. وإن تقييمنا لتأثير التباطؤ الدوري أو الانعكاس المحتمل في الاتجاه سيختلف حسب الشركة.

• لماذا انتعش السوق في دبي؟

أضافت الوكالة: ارتفاع الطلب الخارجي قد ساعد المستثمرين الأجانب، بما في ذلك الأفراد الأثرياء، في الحفاظ على الطلب القوي، لاسيما الطلب على العقارات المميزة. تتناقض المبيعات القوية على المخطط في عام 2023 مع توقعاتنا السابقة بأن السوق سيستقر. وظلت دبي محصنة نسبياً ضد الضغوط الخارجية الناجمة عن تباطؤ الاقتصاد العالمي، ما يعكس القوة التي أظهرتها خلال الجائحة.

وكذلك الديناميكيات الاقتصادية، حيث تستفيد دبي من اقتصادها المتنوع. لقد كان أداؤها جيداً منذ الجائحة على الرغم من ارتفاع كلف التمويل للشركات واستمرار التضخم، الذي لا يزال رغم ذلك أقل من المتوسط العالمي. ونتوقع أن يحقق النمو الاقتصادي في دبي متوسط نمو قوياً نسبياً، بواقع 3% خلال 2023-2024، منخفضاً من 5% في عام 2022 بعد التعافي من «الجائحة». وبدعم من الأداء الاقتصادي القوي، من المرجح أن يتعزز الوضع المالي للحكومة وسيستمر عبء ديونها في التراجع كنسبة من الناتج المحلي الإجمالي، من وجهة نظرنا.

وعلى العكس من ذلك، نتوقع فترة من النمو العالمي الضعيف مع تأثر المزيد من الاقتصادات المثقلة بالديون بارتفاع أسعار الفائدة على المدى الطويل.

• انتعاش القطاع

حيث توقعت الوكالة أن يؤدي استمرار الزخم القوي في قطاعات الضيافة، والجملة والتجزئة، والخدمات المالية إلى دعم النمو في 2024-2025. في المقابل، من المرجح أن يتباطأ قطاع العقارات في الشهور 12-18 المقبلة، بعد أن سجل هذا العام عاماً آخر من الأداء القوي.

• النمو السكاني

حيث ارتفع عدد السكان بنسبة تزيد على 2% ليصل إلى 3.6 مليون نسمة، وفقاً لمركز دبي للإحصاء. كما تشهد أعداد الزوار الدوليين مزيداً من التعافي. وتعامل مطار دبي الدولي مع أكثر من 41 مليون مسافر في النصف الأول من عام 2023، متجاوزاً مستويات عام 2019. تسير دبي بوتيرة ستمكنها من الوصول إلى 17 مليون زائر سنوياً، ما يعني أنها ستحقق تعافياً كاملاً في غضون ثلاث سنوات فقط.

• مقارنات

وأدت التحديات الاقتصادية غير المواتية إلى تقويض المطورين في أسواق أخرى. حيث اتسم سوق العقارات الأوروبي بضعف القوة الشرائية منذ عام 2022؛ بسبب ارتفاع أسعار الفائدة والتضخم الأعلى نسبياً. لا يزال السوق الصيني أيضاً يمثل تحدياً للمطورين المعتمدين على الاستدانة، مع تقلص الهوامش في ظل انخفاض الأسعار، ما يضغط على الربحية. وكانت الصورة أفضل إلى حد ما في الولايات المتحدة، حيث انتعش الطلب في بداية هذا العام بعد فترة من التباطؤ.

وتستمر التعديلات السلبية على التصنيفات الائتمانية في أسواق أخرى، حيث أجرت وكالة «إس آند بي جلوبال للتصنيفات الائتمانية» العديد من التعديلات السلبية على التصنيفات الائتمانية للمطورين المصنفين في دبي في الأيام الأولى للجائحة. لكن تبع ذلك سلسلة من الترقيات للتصنيفات الائتمانية اعتباراً من عام 2022، حيث أدت الاتجاهات الإيجابية للقطاع إلى تحسين أداء جميع الكيانات المصنفة. ومع ذلك، استمر خفض التصنيفات الائتمانية في مناطق أخرى، حتى مع انحسار الجائحة. ويعكس هذا الاتجاهات الاقتصادية والقطاعية الأقل ملاءمة في الأسواق، وحساسيتها الأكبر تجاه ارتفاع أسعار الفائدة، وارتفاع معدلات التضخم، ما أدى إلى انخفاض القوة الشرائية للمستهلكين.

• أسعار مرتفعة

ومع استمرار ارتفاع أسعار العقارات في دبي، يتزايد خطر حدوث انعكاس في الدورة الاقتصادية. حيث توقعت الوكالة أن ترتفع الأسعار بنسبة تراوح بين 15% و18% في عام 2023، وبنسبة تراوح بين 5% و7% في عام 2024 مع تباطؤ سوق دبي تدريجياً. وبحسب تقارير، تجاوزت أسعار الفلل مستويات الذروة السابقة، لكن أسعار الشقق أقل بنسبة تراوح بين 10% و20% عن الذروة السابقة بسبب الفائض التاريخي في العرض.

ولا نتوقع اضطراباً عميقاً في السوق. وعلى العكس، نعتقد أن الزيادات في الأسعار يمكن أن تتباطأ أو ربما تتراجع قليلاً خلال الشهور 12-18 المقبلة، مع انخفاض الأسعار بما لا يتجاوز 5%-10%.

وفي الوقت نفسه، نتوقع أن تتباطأ مبيعات العقارات على المخطط أيضاً إلى مستوى يبقى ضمن النطاق الصحي. من وجهة نظرنا، سيعمل المطورون على تكييف عروضهم حسب الطلب. ومن المرجح أن يستمروا في إطلاق عقارات مميزة، بما في ذلك المساكن ذات العلامات التجارية التي من المتوقع أن يكون الطلب عليها من الأفراد الأثرياء أكثر استقراراً. ومن المحتمل أيضاً أن يطلقوا وحدات أصغر، نظراً لأن سعر القدم المربعة أصبح باهظ الثمن، وبدأ المشترون في تقليص حجم المساحات، وهذا يتناقض مع تفضيل المشترين للمساحات الأكبر خلال الفترة السابقة، نتيجة للقيود التي فرضتها بالجائحة.

• مخاطر دورية

ومن الممكن أن تمتد حالات عدم اليقين الاقتصادي العالمي، بما في ذلك النمو الضعيف، إلى المنطقة وتؤثر في معنويات المشترين الدوليين. تتضمن توقعاتنا الحالية استقراراً في آفاق النمو الاقتصادي، ولو أنها أبطأ بالنسبة إلى دول الخليج.

أسعار فائدة أعلى لفترة أطول. حساسية محدودة لأسعار الفائدة بالنظر إلى أن معاملات الرهن العقاري مثلت تاريخياً نحو 20%-25% من إجمالي المعاملات العقارية و16% خلال الشهور التسعة الأولى من عام 2023، تجاوزها نمو أسرع في المعاملات النقدية.

وكذلك الطبيعة الدورية للتطوير العقاري، والظروف الحالية القريبة من الذروة. قد تؤدي قدرة دبي على جذب الناس إلى إطالة أمد الارتفاعات الدورية، ما يؤدي إلى تشبع السوق. وتتضمن الجوانب الإيجابية سياحة ديناميكية، وفعاليات دولية مثل مؤتمر الأطراف في اتفاقية الأمم المتحدة الإطارية بشأن تغير المناخ (COP28)، وقصصاً استثمارية قوية، وحصة كبيرة من الاستثمارات الأجنبية المباشرة.

نسبة كبيرة من الوافدين (أكثر من 90%)، ما يؤدي إلى تقلبات في الطلب، لاسيما في فترات الانكماش الاقتصادي.

• سمة هيكلية

لكن تأشيرات الإقامة الذهبية وغيرها من الإجراءات تتيح للمستثمرين الإقامة في دبي لفترة أطول، ما يوفر بعض الراحة. يدعم برنامج أجندة دبي الاقتصادية (D33) والوصول إلى 5.8 مليون نسمة بحلول عام 2040 توقعات النمو السكاني. قد تؤدي الزيادات الكبيرة في الإيجارات (أكثر من 20% سنوياً في 2021-2023) إلى تسريع اتخاذ القرار بالشراء لدى المقيمين.

والحساسية لأسعار النفط التي تؤثر في الرغبة والطلب الإقليمي من المشترين من دول الخليج. توقعات وكالة «إس آند بي جلوبال للتصنيفات الائتمانية» بأن يبلغ سعر برميل النفط 85 دولاراً أمريكياً يدعم وجهة نظرنا بشأن استقرار الطلب.

وزيادة العرض التي ستحافظ على تسليم ما بين 30-40 ألف وحدة سنوياً، والتي ستمدد مشكلة فائض العرض إلى سنتين إلى أربع سنوات بعد التسليم. نتوقع أن يتراوح النمو السكاني بين 2% و3%، ما يستوعب جزئياً العرض الجديد. بدأت اللجنة العليا للتخطيط العقاري في إمارة دبي بتنظيم العرض من المطورين المرتبطين بالحكومة منذ عام 2019. مع ذلك، فإن الجزء الأكبر من العرض الجديد يأتي من مطورين من القطاع الخاص.

• بيع المضاربة

ويمكن أن يؤدي لجوء المستثمرين إلى عمليات بيع المضاربة للعقارات إلى تسريع انخفاض الأسعار، وانعكاسٍ أكثر عمقاً في القطاع. مقارنة بالدورة السابقة، فإن خطر إعادة البيع بهدف المضاربة السريعة للعقارات على المخطط محدود إلى حد ما، بسبب المتطلبات التي يفرضها المطورون في ما يتعلق بالحد الأدنى للتحصيل النقدي، الذي يراوح عموماً بين 30% و40%. ويلجأ بعض المطورين إلى الحد من مبيعات الجملة. لا يزال العائد الإيجاري جذاباً، لذلك يمكن للمستثمرين الاحتفاظ بعقاراتهم لفترة أطول.

تصاعد الصراعات الجيوسياسية في الشرق الأوسط والعالم، قد يكون له تأثير سلبي في دبي. في حين أن العواقب على المنطقة لا تزال غير واضحة، فإننا نلاحظ أن دبي تستفيد من سمعة الملاذ الآمن. على سبيل المثال، شهدت تدفقاً لوافدين من روسيا وأوكرانيا بسبب الصراع الأخير.

وسيشهد المطورون توليداً نقدياً قوياً وأرباحاً أعلى قبل اقتطاع الفوائد والضرائب والإهلاك وإطفاء الدين في الفترة التي تسبق الانكماش الاقتصادي التالي. وهذا سيدعم أكثر عملية تقليص الديون وبناء هامش للتصحيح الدوري التالي. لقد تحول ميزان القوى لصالح المطورين خلال السنوات القليلة الماضية. ولذلك، نعتقد أن جودة الائتمان لديهم ستكون أكثر مرونة في مواجهة المزيد من الانخفاض في الأسعار أو تراجع عدد المعاملات.

ولم ينجح المطورون في تمرير الزيادات الكبيرة في الأسعار للعملاء فحسب، بل نجحوا أيضاً في تحسين تحصيلاتهم النقدية. أصبحت خطط الدفع بعد التسليم نادرة في دبي، لكنها كانت ذات يوم هي القاعدة. يستطيع المطورون الراسخون تحصيل 100% من النقد عند تسليم الوحدات، على عكس خطط الدفع التاريخية بعد التسليم التي امتدت حتى خمس سنوات. ونتيجة لذلك، نتوقع أن تظل التحصيلات النقدية أعلى من المستويات التاريخية بسبب التدفق المستدام للأقساط المدفوعة سلفاً على مبيعات المشاريع الجديدة قيد الإنجاز. والتحصيل الأسرع في المشاريع الأخيرة. والتحصيلات المتبقية على المشاريع القديمة.

وإجمالاً، أصبح المطورون الآن قادرين على تقليل المخاطر في مشاريع البناء بوتيرة أسرع بكثير، وتغطية كلف البناء في غضون 18-24 شهراً من التحصيل أو بوتيرة أسرع لدى بعضهم.

• قوة تسعيرية

عند تحوّل الدورة، نتوقع أن تضعف احتياطيات السيولة والربحية. نتوقع أيضاً أن يتخلى المطورون تدريجياً عن قوتهم التسعيرية، ما يؤدي إلى تصحيح هوامش الأرباح قبل اقتطاع الفوائد والضرائب والإهلاك وإطفاء الدين من المستويات المرتفعة حالياً. إضافة إلى ذلك، سيكون المطورون ملزمين بتقديم شروط دفع أكثر ملاءمة للمشترين، للحفاظ على معدلات منخفضة للتأخر في السداد وضمان الحد الأقصى من التحصيل النقدي.

إضافة إلى ذلك، ستكون احتياجات التمويل مرتفعة لدى مجموعة المطورين المصنفين لدينا، نظراً للعدد الكبير من المشاريع في ظل ارتفاع أسعار الفائدة لفترة أطول. ولذلك نتوقع أن تضعف مقاييس الائتمان في دورة الانكماش الاقتصادي التالية.

تراكم الإيرادات القياسية ليس مؤشراً على توليد التدفق النقدي مستقبلاً. توفر الإيرادات الكبيرة المتراكمة للمطورين رؤية جيدة للعامين المقبلين، حيث تغطي عادةً نحو 80% من الإيرادات في السنة الأولى و50% في السنة الثانية. مع ذلك، فإن التأخير شائع في قطاع البناء، وقد يتأخر الاعتراف بالإيرادات في قوائم الأرباح والخسائر، لاسيما بالنسبة إلى شركات التطوير العقاري الصغير ذات التركيز العالي على المشروع. عادةً، لا يرتبط توليد التدفق النقدي للمطورين بالإيرادات. وفي سيناريو قاسٍ يتمثل في انخفاض الإيرادات بنسبة 10%، قد يكون النقص في التدفق النقدي أكبر بصورة غير متناسبة.

• أراضٍ جديدة

الحاجة إلى شراء أراضٍ جديدة ستؤثر أيضاً في التدفقات النقدية. فقد تقلصت مخزونات الأراضي على مدى عدة سنوات لدى العديد من المطورين في دبي، حيث أطلقوا مشاريع جديدة استجابة للطلب القوي. إن دفعات الأقساط المتبقية على قطع الأراضي التي اشتروها في السابق، إضافة إلى الحاجة لوجود استراتيجية منتظمة لحيازة الأراضي، ستؤدي إلى زيادة متطلبات التمويل، في ظل تراجع الظروف الملائمة في القطاع. بالمقارنة، تستفيد «إعمار» من بنك كبير من الأراضي لاسيما بعد الاستحواذ على كريك هاربور من شريكها في عام 2022.

المنافسة على الأراضي ستشتد. نعتقد أن توفر احتياطيات الأراضي سيصبح عاملاً مميزاً بصورة متزايدة لتقييم الميزة التنافسية للمطورين القائمين في دبي، حيث أصبحت المباني المرغوبة على الواجهة البحرية وغيرها من المواقع المرموقة أكثر ندرة وأكثر كلفة. وسيكون هذا الأمر أكثر أهمية نظراً لدخول مطورين جدد في السوق، بما في ذلك شركة الدار الكبيرة القائمة في أبوظبي (غير مصنفة). واستجابة لتباطؤ توليد النقد في القطاع، نتوقع أن يلجأ المطورون إلى تقليص حجم مشاريعهم الجديدة، وحيازة الأراضي، وهياكل الكلفة. مع ذلك، فإن هذا يمكن أن يؤثر في مكانتهم بالسوق في حال عدم إطلاق مشاريع جديدة لفترة طويلة.

• صمود التصنيفات الائتمانية

من غير المرجح أن تتغير التصنيفات الائتمانية للمطورين في دبي بسرعة، لأنها في الأساس تأخذ بعين الاعتبار درجة معينة من التقلبات في الطلب. ومع ضعف توليد النقد وانخفاض هوامش السيولة لدى المطورين، نعتقد أن الشركات ستزيد الديون. وقد اتخذ بعضها، بمن فيها إعمار وشوبا، تدابير لخفض إجمالي أرصدة ديونها مؤخراً، باستخدام الفائض النقدي لسداد الديون. سيؤدي انخفاض أرصدة الديون إلى الحد من الزيادات في المديونيات خلال فترات الركود الاقتصادي.

تقترب الظروف حالياً من ظروف دورة الذروة، لكنها لن تظل على هذا النحو على المدى الطويل في هذا القطاع الدوري. ولهذا السبب نأخذ في الاعتبار تقلبات القطاع في التصنيفات الائتمانية، على الرغم من أن مستويات المديونية معتدلة نسبياً. ومع تباطؤ اتجاهات القطاع، فإن التراجع في مقاييس الائتمان لن يؤدي على الفور إلى خفض التصنيفات الائتمانية، لأن نسب المديونية الحالية بعيدة عن السقف المحدد للتصنيفات.

ونتوقع أن يتحسن الحيز المالي بصورة أكبر في الأشهر المقبلة قبل التباطؤ، حيث سيظل توليد التدفق النقدي قوياً بفضل المبيعات الجيدة على المخطط. وسيستفيد المطورون الكبار، مثل إعمار، الذين لديهم مزيج أعمال أكثر ملاءمة، من انكشافهم على الأسواق النهائية الأقل تقلباً، بما في ذلك أنشطة التأجير في مراكز التسوق المربحة للغاية والمولدة للنقد.

لا تزال النظرة المستقبلية للتصنيفات الائتمانية لاثنين من المطورين المصنفين لدينا، داماك وشوبا إيجابية، على الرغم من ارتفاع المخاطر، وذلك لأننا لا نزال نتوقع بأنها ستحقق أداءً تشغيلياً قوياً وأرباحاً متزايدة ومواصلة تقليص المديونيات مع توجهها نحو التباطؤ الدوري. هذه العوامل يمكن أن تؤدي إلى ترقيات في التصنيفات مع تحسن المقاييس مقارنةً بالسقف المحدد للتصنيف، بعد مراعاة تقلبات القطاع.