نصف صفقات العقارات الخليجية تستوطن دبي

بلغت قيمة الصفقات العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي 171.6 مليار دولار، خلال الفترة الممتدة من يناير/ كانون الثاني إلى أكتوبر/ تشرين الأول 2023، بنمو بلغت نسبته 21.1%، على أساس سنوي، مقابل 141.7 مليار دولار في الفترة المماثلة من عام 2022، وفقاً لتحليلنا للتقديرات الرسمية المتاحة. 

واستحوذت دبي على نسبة 52.1% من إجمالي قيمة الصفقات العقارية، التي تم تنفيذها على مستوى المنطقة ككل، وتمكنت من تعويض تراجع الأسواق الرئيسية الأخرى، مثل السعودية وقطر والكويت. 

إذ ارتفعت قيمة الصفقات العقارية في دبي بنسبة 57% تقريباً على أساس سنوي، خلال الفترة الممتدة ما بين يناير وأكتوبر 2023 وفقاً للبيانات الصادرة عن «دي إكس بي إنتراكت»، بدعم رئيسي من ارتفاع أسعار المطورين الكبار، وتزايد الطلب على العقارات الفاخرة تحت الإنشاء لكل من فئتي منازل الأسرة الواحدة ومتعددة العائلات، التي تزيد قيمتها على 5 ملايين درهم.

وقفزت قيمة الصفقات العقارية في أبوظبي بنسبة 56%، خلال التسعة شهور الأولى من العام الجاري 2023. وأسهم أداء الأسواق الإماراتية في تعزيز القيمة الإجمالية للصفقات العقارية لدول مجلس التعاون الخليجي، خلال الفترة الممتدة من يناير إلى أكتوبر 2023 لتتخطى تقديرات عام 2022 بأكمله البالغة 165.8 مليار دولار.

• عدد الصفقات

واستقر عدد الصفقات على نطاق واسع على أساس سنوي -0.8%، خلال العشرة شهور الأولى من عام 2023، ووصل إلى 495,872 صفقة، على الرغم من القفزة التي تجاوزت 43% و36%، والتي شهدتها الصفقات العقارية في دبي وأبوظبي. 

وارتفع متوسط قيمة الصفقات العقارية الخليجية، التي تم تنفيذها خلال الفترة، بنسبة 22.1% على أساس سنوي، وذلك في ظل تقدير المستثمرين لقيمة المنتجات العقارية الرائدة المتاحة في السوق، على الرغم من ارتفاع الأسعار التي يطلبها المطورون. 

وقد يصبح العرض في معظم القطاعات العقارية حساساً تجاه الرياح المعاكسة، التي قد تسود، عام 2024، إلا أن المطورين الذين يتمتعون بسيولة قوية قادرون على التطور بسرعة لتوفير أنواع المنتجات المناسبة للسوق. إضافة إلى ذلك، فإن أداء التسعير القوي في أواخر الدورة سيستمر للأصول المميزة عالية الجودة في القطاعات الفرعية العقارية في دول المجلس في 2024، ومن المتوقع أن يتحقق هذا النمو في أسواق محددة يتميز فيها المستثمرون بالانتقائية ومراقبة النشاط الاقتصادي وأسعار الفائدة بصفة عامة.

• العقارات السكنية

وستسجل أسعار العقارات السكنية نمواً معتدلاً، واستقراراً للعائدات في 2024، واستمر تزايد أسعار العقارات السكنية في الأسواق الرئيسية حتى الربع الثالث من 2023، بدعم من قوة الطلب على العقار الاستثماري وتباطؤ إنجاز المشاريع. وفي دبي، ارتفعت الأسعار بنسبة 18.4%، حتى نوفمبر 2023 على أساس سنوي، وفقاً لشركة «فاليو سترات»، مدفوعة بصفة رئيسية بنمو الطلب على منازل الأسرة الواحدة والفلل الفاخرة، في حين أن العرض الإضافي الخاص بتلك المنتجات، لا يزال محدوداً، مقارنة بالعرض بصفة عامة. ونتيجة لذلك، شهدت أسعار الفلل نمواً بنسبة 23.3% على أساس سنوي، بينما ارتفعت أسعار الشقق بنسبة 14.1% في نوفمبر 2023.
ووفقاً للبيانات الصادرة عن «فاليو سترات»، يواصل المطورون في دبي استفادتهم من تحسين المواصفات، وتعديل خطط ما بعد البيع للمشروعات الجديدة، سعياً للحفاظ على زخم الأسعار. وفي أبوظبي، انخفض نمو أسعار الوحدات السكنية بنسبة 3% على أساس سنوي، بنهاية الربع الثالث من 2023، وفقاً لشركة «جيه إل إل»، حيث تشير التقارير إلى قوة الطلب على مشاريع التطوير العقاري الجديدة، خاصة في المناطق الاستثمارية، مع التركيز بصفة خاصة على مشاريع المنازل والفلل، إذ ارتفعت أسعار المبيعات العقارية في الرياض بنسبة 7% على أساس سنوي بنهاية الربع الثالث من عام 2023، وفقاً لـ «جيه إل إل»، حيث أدت طموحات تحول الرياض إلى مركز أعمال إقليمي إلى زيادة الطلب على الوحدات السكنية.

• نمو مماثل

كما شهدت جدة أيضاً نمواً مماثلاً في الأسعار بنسبة 7% على أساس سنوي، وفقاً لـ«جيه إل إل»، إلا أن ارتفاع الأسعار العقارية ورفع سعر الفائدة من العوامل، التي تسهم في تعزيز المخاوف المتعلقة بالقدرة على تحمل الكلف في الأسواق السكنية السعودية، وقد تؤدي إلى تراجع أنشطة مبيعات الوحدات السكنية، وفقاً للاستشاريين. وفي ما يتعلق بالإيجارات، شهدت دبي قفزة بنسبة 28.9% على أساس سنوي في متوسط الإيجارات السكنية، وفقاً لـ«فاليو سترات»، إذ واصل المستثمرون رفع الإيجارات للحفاظ على إجمالي العائدات في حدود 6.5%. 
كما شهدت أسواق الإيجار الأخرى مثل الرياض (+3%) والكويت (+2.5%) وأبو ظبي (+1%) نمواً هامشياً على أساس سنوي، وفقاً للبيانات التي وفرتها شركات «جي إل إل» و«فاليو سترات» و«آر إي إم آي»، على التوالي. وفي عام 2024، نتوقع أن تكون وتيرة نمو الأسعار والإيجارات في الأسواق الرئيسية معتدلة باستثناء المشاريع السكنية المميزة التي يطرحها المطورين، الذين يمتلكون علامات تجارية رائدة وقوة تسعيرية. وبالنسبة إلى السوق بصفة عامة، نتوقع أن نشهد الاستقرار المعتاد الذي عادة ما يظهر في أواخر الدورة، مع اتزان العرض مع الطلب بوتيرة أفضل، في الوقت الذي سيحافظ فيه كل من المستثمرين والمستخدمين النهائيين على حذرهم تجاه ارتفاع أسعار الفائدة والقدرة على تحمل الكلف.

• عروض محدودة

ستظل المقار الإقليمية في دبي والرياض قوية، والمطورون يوفرون عروضاً محدودة للسوق، وشهدت إيجارات المساحات المكتبية الرئيسية في دبي (+29%) والرياض (+11%) نمواً هائلاً، في ظل استمرار الطلب على المباني المكتبية عالية الجودة، ومع مواصلة بعض القطاعات توسيع نطاق وجودها في هذه المناطق. 

وفي دبي، كشفت شركة «أستيكو» عن تزايد الطلب وتحسن الإيجارات، هذا فضلاً عن وجود قوائم انتظار للمساحات المكتبية المدارة بشكل جيد والمجهزة بالكامل من الشركات، التي تتطلع إلى توسيع نطاق وجودها في السوق. 

ويواصل مطورو المساحات المكتبية في المنطقة الحفاظ على العرض المحدود، بسبب الفارق الزمني بين وضع تصور للتصميم والانتهاء من التنفيذ، بسبب المخاطر المحتملة والتعرض لظروف اقتصادية غير مواتية. 

ومن المتوقع أن يصل إجمالي المساحات المكتبية في الأسواق الرئيسية بدول المجلس إلى 29.85 مليون متر مربع، بنهاية عام 2023، مقابل 28.54 مليون متر مربع في عام 2022، وفقاً لبيانات الاستشاريين. ونتيجة لانخفاض المعروض من المساحات عالية الجودة، شهدت إيجارات المساحات المكتبية الرئيسية في أبوظبي (+9%) وجدة (+11%) والكويت (+3.5 %) نمواً هي الأخرى على أساس سنوي بنهاية الربع الثالث من عام 2023.

• قطاعات أخرى

وتظل القطاعات المصرفية والخدمات المالية والتأمين، إلى جانب النفط والغاز في التصدر، أبرز مصادر الطلب على العقارات المكتبية، إلى جانب بعض المصادر الجديدة، مثل قطاعات التكنولوجيا والإعلام والاتصالات، والتي تعد المحرك الأساسي لاستيعاب المزيد من المساحات عالية الجودة. وتمكنت القطاعات المصرفية والخدمات المالية والتأمين، مرة أخرى، من ترسيخ مكانتها قطاعات رئيسية تقود عملية الطلب على المساحات المكتبية في الرياض ودبي وأبوظبي عام 2023، بينما من المتوقع أن تظل شركات قطاعات التكنولوجيا والإعلام والاتصالات والذكاء الاصطناعي والروبوتات والرعاية الصحية/الأدوية والشؤون القانونية من شاغلي الوحدات المكتبية النشطين، وهو الاتجاه الذي بدأ في الظهور منذ عام 2020. إضافة إلى ذلك، ستواصل بعض الشركات متعددة الجنسيات اتجاهها لتفضيل المساحات المكتبية المستدامة الحاصلة على شهادة اعتماد الريادة لأنظمة الطاقة وحماية البيئة (LEED)، والتي تراعي عدداً من العناصر المهمة، مثل الرفاهية والبنية التحتية، التي تتسم بمستويات أفضل من الترابط والاتصال.

• إيجارات المكاتب

استمرار نقص المعروض من المستودعات الصناعية، وفقاً لمستوى الاستدامة، ومراكز التسوق الإقليمية الكبرى تستعيد مكانتها في عام 2023، حيث ظلت مساحات المستودعات الصناعية المتخصصة عالية الجودة مطلوبة في كافة أنحاء دول المجلس، في ظل نقص المعروض. وارتفعت إيجارات هذه المساحات، ما أدى إلى اتساع الفجوة الإيجارية مقارنة بالمساحات ذات الجودة المنخفضة، في حين شهدت الأسواق التي تعاني نقص الخدمات، مثل الرياض نمو الإيجارات، منذ بداية العام بنسبة +30%، كما بنهاية الربع الثالث من 2023، وفقاً لمجموعة «سي بي آر إي» المتخصصة في مجال الاستشارات العقارية. 

ولا يزال الطلب على المستودعات ذات المواصفات العالمية قوياً، إلى جانب المالكين الذين يمكنهم تحديث أصولهم القديمة للحصول على فروق أسعار، بناءً على بيانات الاستشاريين في كافة أنحاء دول المجلس، ودشنت السعودية منصة لوجيستية وهي إحدى مبادرات منظومة للنقل والخدمات اللوجستية في إطار برنامج تطوير الصناعة الوطنية والخدمات اللوجستية (NIDLP) والتي تهدف إلى توفير 59 مركزاً لوجستياً بمساحة تزيد على 100 مليون متر مربع في كافة أنحاء المملكة، بحلول عام 2030. وارتفعت معدلات المساحات الشاغرة في الرياض وجدة. 

ويستمر تزايد الطلب من التجارة الإلكترونية، حيث وقعت شركة مدن اتفاقية لبناء 14 مستودعاً جديداً عالي التقنية، سيتم تشغيلها وفقاً لنموذج الشراكة بين القطاعين العام والخاص. وفي الإمارات، ظل نشاط المستودعات الصناعية ضعيفاً نسبياً على خلفية نقص المخزون المتاح، وفقاً لـ«سي بي آر إي»، حيث إن هذا الوضع أدى إلى دفع المستأجرين للامتثال لشروط الملاك، في ظل انخفاض البرامج التحفيزية. وذكرت شركة «نايت فرانك» أن الصناديق والمستثمرين الدوليين جذبهم العائد الذي يراوح بين 8.50 و8.75%، في النصف الأول من 2023، ويقدرون بأن يقوم الطلب بضغط العائدات بمقدار 50 نقطة أساس بنهاية عام 2023. كما يتوقعون أيضاً أن تؤدي الضغوط التي تتعرض لها العائدات، إلى إمكانية تراجع طلب المستثمرين على الأصول الصناعية، خلال الفترة القادمة، إذا ظلت أسعار الفائدة مرتفعة، ما يؤدي إلى تباطؤ ضغوط العائدات أو حتى اتخاذها لاتجاه معاكس.

• إيجارات التجزئة

وشهدت إيجارات كافة أسواق قطاع التجزئة في دول المجلس باستثناء الدوحة (-7.6% وفقاً لـ «فاليو سترات») نمواً على أساس سنوي، بنهاية الربع الثالث من 2023، وفقاً لبيانات المستشارين. إذ نمت إيجارات مراكز البيع بالتجزئة في الكويت بنسبة راوحت بين 6 و7% على أساس سنوي، كما في ديسمبر/ كانون الأول 2023، وفقاً لـ«آر إي إم آي»، في حين ذكرت «جي إل إل» أن أصحاب مراكز البيع بالتجزئة في الإمارات واصلوا تحسين مساحاتهم، لجذب الزوار وزيادة طلب المستأجرين، ما أدى إلى ارتفاع الإيجارات بنسبة 5% على أساس سنوي في دبي وأبوظبي. ويواصل أصحاب مساحات مراكز التسوق عبر الأسواق المختلفة تركيزهم على زيادة بصمة الترفيه العائلي لجذب الزوار. وعلى جانب الطلب، يقوم تجار التجزئة باستمرار بتقييم خطط التوسع في مراكز التسوق ودراسة التأثير المحتمل الناجم عن زيادة استراتيجيات القنوات الشاملة، مثل (Click & Collect) والحملات التسويقية التي يقودها المؤثرون للحفاظ على الربحية والحصة السوقية. إلا أن تجارة التجزئة التقليدية نجحت في ترسيخ مكانتها في سوق التجزئة بصفة عامة في عام 2023، ومن الواضح أن مخاطر التجارة الإلكترونية، التي تعلق الآمال إلى حد كبير في تحقيق مكاسب مستمرة لحصتها السوقية قد استقرت بشكل واضح. كما أن مالكي مراكز التسوق في المراكز التجارية الإقليمية، والتي تعتبر الأفضل في فئتها، هذا إلى جانب محال البيع بالتجزئة ذات الارتباط بالمجتمع، بإمكانها الحفاظ على مساحات شاغرة بمعدلات طبيعية عند مستوى 4-5%، في ظل عودة نمو الإيجارات التي عادة ما تتحسن بنهاية الدورة.

وفي مثل هذه المساحات التجارية المميزة، سيستمر تجار التجزئة في البحث عن المزيد من المواقع الاستراتيجية لمنافذ البيع، مع استعدادهم لدفع أسعار أعلى للظهور بصورة أفضل. ومن المقرر أن يتمكن أصحاب مراكز التسوق من الحد من مخاطر محفظة المستأجرين، من خلال مراقبة مؤشرات الأداء الرئيسية، مثل عدد الزيارات ومبيعات المستأجرين ونسب كلفة الإشغال، والتي ينبغي أن تمكنهم من تجديد العقود أو تمديد عقود الإيجار بأسعار مناسبة. وفي أسواق مثل دبي على سبيل المثال، أفادت التقارير بأن مشغلي مراكز التسوق تمكنوا من إعادة توظيف المساحات التي تشهد انخفاضاً في الإقبال، وتحويلها إلى مراكز تنبض بالحياة تقدم مجموعة من وسائل الراحة، مثل العيادات والصالات الرياضية.

• أسهم المطورين

تأتي أسهم المطورين العقاريين في الصدارة بالإمارات والسعودية، وتنهي تداولات عام 2023، متفوقة في أدائها على بقية القطاعات، إذ واصلت مؤشرات الأسهم العقارية في البلدين أداءها المتفوق، وشهدت مكاسب قوية خلال الفترة الممتدة من يناير إلى نوفمبر 2023. ووفقاً لمؤشر العائد الكلي للعقارات الخليجية الصادر عن شركة «ريفينيتيف» ارتفع أداء القطاع بنسبة 19.2%، متفوقاً على مؤشر مورغان ستانلي الخليجي (-2.4%) خلال الأحد عشر شهراً الأولى من العام، مدفوعاً بالأداء القوي لمؤشرات قطاع التطوير العقاري في كل من دبي (+32.9%) وأبو ظبي (+29.0%) والسعودية (+21.4%).

وكان مؤشر صناديق الاستثمار العقارية المتداولة في السعودية (-12.3%) وقطر (-8.8%) من أكبر المؤشرات القطاعية الخاسرة على مستوى القطاع العقاري الخليجي. ويقتصر الأداء المتفوق للمؤشرات العقارية في الإمارات والسعودية، إلى حد كبير، على شركات التطوير العقاري التي تتصدر قيادةً وتتميز بنمو قوي على صعيد الأسعار ومبيعات قوية لمشاريعها المطروحة. وفي عام 2024، من المتوقع أن يستمر نمو أسهم عدد من المطورين المميزين وتفضيلهم على صناديق الاستثمار العقارية المولدة للدخل، نظراً لتمتع ميزانيتهم العمومية بسيولة قوية ستمكنهم من الحفاظ على حصتهم السوقية، وتحقيق عائد قوي على الاستثمار، واقتناص فرص أنشطة الاندماج والاستحواذ عبر الحدود. كما أن حساسية سعر السهم لخفض سعر الفائدة وتقلب معدلات الإشغال قد يؤثر بشكل أكبر في العقارات الثانوية المدرة للدخل، من وجهة نظرنا.