إسماعيل الحمادي*
تشير أغلب الدراسات الخاصة بتحليل المشهد الاقتصادي العالمي للعام الجاري إلى ركود اقتصادي عالمي متوقع خلال 2023، فيما لم تحدد هذه الدراسات تقديراً دقيقاً لحدة هذا الركود، لكنها أجمعت كلها على أن استمرار الأزمة الروسية الأوكرانية وتراجع الطلب العالمي على النفط واستمرار ارتفاع أسعار الطاقة وزيادة أسعار المواد الغذائية، سيؤدي إلى تفاقم الانكماش الاقتصادي، ما سيرفع من معدلات التضخم العالمي وارتفاع أسعار الفائدة العالمية، وهذا ما سيؤدي إلى تراجع محتمل لأسواق الأسهم، كما أنه سوف يبطئ نمو العديد من الأنشطة الاقتصادية من بينها القطاع العقاري.
حتى الآن لا نسب مؤكدة، لكن هناك احتمالات عالية برفع جديد لأسعار الفائدة من طرف البنك الفيدرالي الأمريكي بعد 10 مرات من الرفع في مدة قدرها 14 شهراً حتى تاريخ 3 مايو 2023. وحسب رئيس البنك المركزي الأمريكي، فإن «المركزي» وصل إلى مرحلة وقف رفع سعر الفائدة، ولكنه على استعداد للمزيد إذا تطلب الأمر ذلك، فإذا ارتفع السعر مرة أخرى سيرفع من جديد أسعار الفائدة على القروض العقارية في الدولة، والتي تتجاوز نسبتها حالياً 5%.
التغير المتكرر في سعر الفائدة التي شهدتها القروض العقارية حتى الآن قلص من نسبة الرهون العقارية في دبي، ولأول مرة في الإمارة تسجل الرهون العقارية قيمة أقل مقابل نمو قوي بالمبيعات، بدعم من الملاءات المالية الجاهزة للمستثمرين، لكن يجب العلم أن سوق عقارات بدبي يعتمد بشكل كبير على التمويل العقاري للشراء والاستثمار، خاصة من طرف الفئة المتوسطة والمقيمين داخل الدولة، الذين لم يتمكن الكثير منهم من شراء العقارات خلال العام الماضي بسبب ارتفاع معدلات الفائدة، وكنظرة عقارية تعتبر هذه نقطة فجوة في القطاع العقاري يجب تداركها لمضاعفة الأداء.
من الناحية المنطقية، عندما يرتفع معدل الفائدة، يصبح الطلب على القروض أقل، لأن تكلفة القرض ترتفع بالنسبة لطالبه، ما يزيد الضغط على سوق الشراء أو الإيجارات بسبب صعوبة الحصول على القروض العقارية، كما يصعب الاقتراض أو الاستدانة مرة ثانية لتوسيع نشاط استثماري بشكل عام.
باعتبار التمويل أحد الشرايين المهمة لنمو القطاع العقاري وتشجيع حركة الشراء، فإن أي ارتفاع محتمل لأسعار الفائدة مستقبلاً قد يشكل خطراً على السوق، وقد يؤثر سلباً في حركة الشراء العقاري في دبي، لذا يجب الانتباه إلى جميع التغيرات المحتملة في معدل الفائدة، ومواجهتها بحلول بديلة للحفاظ على العملاء وزخم السوق، من خلال وضع خطط سداد جذابة لجذب المشترين، وعلى الهيئات المعنية مواجهة التحديات بخطط وتسهيلات لدعم المستثمرين بالقطاع العقاري والقطاعات الاستثمارية الأخرى التي تحفز النشاط العقاري.
نرى أن تثبيت أسعار الفائدة على القروض العقارية من طرف المصارف والمؤسسات المالية في الدولة، من الحلول الناجحة التي يمكن من خلالها استقطاب طالبي التمويل العقاري، وحتى التمويل الشخصي الذي وصلت أسعار الفائدة فيه إلى 8%، فتثبيت أسعار الفائدة لسنوات محددة هو الحل للحفاظ على متعاملي القطاع العقاري الذين يعتمدون على القروض العقارية للاستثمار من جهة، والحل المناسب لتجنب التكلفة الزائدة على طالب القرض من جهة أخرى، مع حرصه على الانتباه إلى الشروط الأخرى المطبقة على القروض العقارية، خاصة منها تلك المتعلقة بالائتمان، والضمانات المطلوبة، ورسوم تأخير تسديد الدفعات المقررة في تاريخها المحدد.
*المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة «الرواد للعقارات»
